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 Les chroniques |
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Chroniques Achat d'une propriété |
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LA BAISSE DES TAUX HYPOTHÉCAIRES A NEUTRALISÉ L’AUGMENTATION DU PRIX MOYEN DES MAISONS NEUVES Par Sébastien P.-Poirier, économiste Pour plusieurs, l'achat d'une maison neuve est la matérialisation d'un rêve. La plupart du temps, cette transaction nécessite le recours à l'emprunt hypothécaire, en raison de son coût élevé par rapport à la valeur de l'actif et des liquidités des acheteurs. En outre, un ensemble de facteurs déterminent le pouvoir d'achat d'un ménage pour l'achat d'une maison neuve. Le présent article démontre que la diminution des taux d'intérêt a, à elle seule, plus que compensé la hausse du prix moyen des maisons neuves entre 1995 et 2004. En y ajoutant l'évolution des revenus, les données démontrent que les ménages ont augmenté leur pouvoir d'achat réel en disposant des sommes pour financer l'achat d'une maison neuve. Les bienfaits de la baisse des taux hypothécaires D'entrée de jeu, la diminution significative des taux d'intérêt est un facteur incontournable ayant amélioré le pouvoir d'achat des futurs propriétaires de maisons neuves entre 1995 et 2004. En effet, la moyenne du taux hypothécaire dont le terme est de cinq ans est passée de 9,17% en 1995 à 5,81% en 2004. Cette diminution de 3,36 points de pourcentage a permis aux acheteurs de maisons neuves d'accroître leur capacité d'endettement pour l'achat d'une propriété valant en 2004 jusqu'à 33,5% de plus qu'en 1995. En parallèle, l'indice de prix des logements neufs de Statistique Canada, évaluant le prix d'une maison unifamiliale dont les caractéristiques restent les mêmes, démontre également une progression moyenne du prix des maisons neuves de près de 33,6% sur la même période. On peut alors affirmer que la diminution des taux d'intérêt a, en quelque sorte, permis de «financer» entièrement la hausse des prix des maisons neuves au cours de cette période.
L’évolution des revenus des ménages augmente le pouvoir d’achat Étant donné que la diminution des taux d'intérêt a compensé la hausse du prix des maisons neuves entre 1995 et 2004, la variation du revenu devient, en quelque sorte, un indicateur de la variation de la capacité des ménages à acquérir une maison neuve. Or, entre 1995 et 2004, le revenu réel moyen après impôts de l'ensemble des ménages a augmenté de 16,7% et indique donc une augmentation de leurs ressources financières disponibles pour l'achat d'une maison neuve. Afin d'évaluer l'évolution annuelle du pouvoir des ménages à acheter une maison neuve, comparons la progression du revenu moyen après impôts des ménages à l'évolution réelle du coût d'achat d'une maison neuve en tenant compte de la variation de prix de la maison et du coût financier d'emprunt du capital nécessaire. Ainsi, une hausse du pouvoir d'achat d'une maison neuve nous indique, notamment, que les sommes dont disposent les ménages pour acquérir une maison neuve ont davantage augmenté que son coût de financement. Pour mieux comprendre le taux de variation annuelle du pouvoir d'achat d'une maison neuve par les ménages, voici un tableau présentant l'évolution des éléments intervenant dans le calcul et l'évolution estimée du pouvoir d'achat. Par exemple, comment expliquer qu'entre 1995 et 1996, les ménages ont augmenté leur pouvoir d'achat de 11,9 %, malgré une hausse minime de 0,5% de leur revenu et une baisse de 0,4% du prix moyen des maisons neuves ? La principale cause de cette forte augmentation du pouvoir d'achat a été la diminution de 1,28 point de pourcentage des taux d'intérêt hypothécaires moyens qui sont passés de 9,17% à 7,89% au cours de cette période. De plus, notons qu'entre 1999 et 2000, l'augmentation des revenus des ménages n'a pas suffit à compenser la hausse des taux hypothécaires et l'augmentation importante du prix des maisons neuves. Cette situation a entraîné une détérioration du pouvoir d'achat, comme l'indique la diminution de 7,1% de notre mesure. Pour l'ensemble de la deuxième moitié des années 90, le pouvoir d'achat a augmenté malgré tout, essentiellement en raison de la diminution des taux d'intérêt hypothécaires. En outre, les revenus réels moyens après impôts des ménages ainsi que le prix des maisons neuves sont demeurés relativement stables durant cette période. Par conséquent, les ménages ont fait le plein de richesses et se sont préparés à demander davantage de nouvelles unités d'habitation à partir du début des années 2000. Le pouvoir d'achat a augmenté significativement en 2001 en raison d'une baisse d'un point de pourcentage des taux hypothécaires. Par la suite, de 2001 à 2004, la baisse des taux et l'augmentation des revenus des ménages n'ont pas suffit à compenser la hausse de 20,9% de l'indice du prix des maisons neuves. Il en résulte une diminution relative de la capacité des ménages à financer leur achat d'une maison neuve. En outre, la détérioration du pouvoir d'achat, de 2002 à 2004, a certainement contribué à l'amorce du repli graduel des mises en chantier entamé en 2005. Le maintien de l’accession à la propriété Une analyse simple de l'évolution du pouvoir d'achat d'une maison neuve par les ménages a démontré que la diminution des taux d'intérêt a fortement contribué à préserver ce pouvoir. Ainsi, cette diminution du loyer du capital a permis de financer l'équivalent de la hausse moyenne du prix des maisons neuves construites au Québec. Il en résulte que l'augmentation du revenu disponible des ménages a permis à leur pouvoir d'achat de croître au cours de la même période. L'évolution du pouvoir d'achat, comme la notion d'abordabilité qu'il sous-tend, est un facteur clé de l'évolution de l'activité de l'industrie de la construction résidentielle. Depuis 2005, la poursuite de la croissance du prix des maisons neuves et les relèvements successifs des taux de la Banque du Canada ont provoqué une détérioration du pouvoir d'achat qui n'est certainement pas étrangère au repli que connaît l'industrie depuis cette date. De plus, l'endettement à la consommation devient de plus en plus préoccupant et s'ajoute aux tensions avec lesquelles les ménages doivent composer. L'allongement de la période d'amortissement du prêt hypothécaire et les autres mesures pour atténuer les coûts d'achat témoignent de ces tensions et des efforts pour maintenir un environnement propice à l'accession à la propriété. 1L'année 2004 est utilisée par contrainte de disponibilité de données plus récentes concernant la distribution des revenus par type de ménage et du revenu disponible par ménage. Source : Le Répertoire de la maison neuve et de la rénovation au Québec 2007 - APCHQ
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